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房子，人们长久关注的话题 房产是如此的重要，而又如此的饱受争议。十余年间，中国一二线城市房价如同烈火烹油般突飞猛涨，高昂的房价令多数百姓望“房”兴叹。房子已不再是单纯意义上的居住场所，而是逐渐转化成为投资的工具，财富、身份的象征。 面对持续上涨的房价，政府出台了一系列的限购限贷政策来抑制房价的攀升。近期党的十九大报告中更是明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”,可见国家对价调控的决心。 《房地产周期》一书旨在研究房地产周期的基本规律和房产政策制度，涉及房地产领域的基本理论和热点话题。作者以专业的眼光，从宏观角度，通过跨领域联动、历史长周期、国际视角对比分析，用相对通俗易懂的语言，深刻揭示我国房地产周期变化的规律和趋势。并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。 房产关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。以下是关于房产的几个热点问题，让我们一起来学习。 面对如此高昂的房价，中国人为何依旧情愿买房而不租？ 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源。中国的房地产并非只有简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩，房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及医疗资源更加丰富。无论是前100 名医院还是前100名高校，都明显集中于大型城市。许多人希望通过购买商品房和学区房，可以享受优质的医疗和教育资源。正因为此，有些学区房虽然是老旧危房，房价却高得出奇。 国人对房子的文化性依赖和归属感。国人本身对房子和家就有一种热爱。中国自古是个农业国家，安土重迁，即使脱离了土地移居城市，房子对国人来说不但象征着财富，而且象征着归属感。因此，中国人对房子有一种特殊的情感，住房自 有率也相应较高。横向比较来看，国人的住房自有率已经达到93%，在全球其他主要国家里居于高位，因此，我们的租售比才非常低。 低租售比跟贫富差异也有关。在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。 因此一旦房租往上涨一点，需求会回落得很快，这可能也是房租上涨不如房价涨速的根本原因。 影响房价的几项重要因素 人口迁移趋势：大都市圈化。中国长期实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化战略。1980年10月，中国第一次城市规划工作会议提出：“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的城市发展方针。1990 年4 月开始实施的《城市规划法》规定，“严格控制大城市规模，积极发展中等城市和小城市”。这与人口向大都市圈集聚的趋势背离。这一不符合经济规律的城镇化战略认识，是供需错配、人地分离以及一线高房价、三四线高库存的根源。 从国际经验看，美国日本人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向一二三四线等各类城市迁移，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移，三四线城市人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。 中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口或将快速增长。 人口城镇化与土地城镇化背离。中国城镇化战略长期存在控制大城市规模、积极发展中小城镇的倾向，这与人口大都市圈化趋势明显背离。由于人口流动主要由市场决定，土地供给主要由政府决定，上述政策结果是：一线城市和部分二线城市人口增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配，形成当前一二线城市房价泡沫、三四线城市库存泡沫。 土地供需错配。从城市层面看，流入大量人口的一线城市和部分二线城市土地供 给被严格控制，而人口增长明显放缓乃至停滞的三四线城市土地供给较多。当各省份建设用地指标给定时，中小城市战略使得一线城市和部分二线城市土地供给较少、居住用地不足。根据住建部《中国城市建设统计年鉴》数据，2006-2014 年，1000万人以上、500万—1000万人的城市城区常住人口增量占县级以上城市城区人口比例远大于其居住用地增量比例；而500万人以下的城市城区常住人口增量占比明显小于其居住用地增量占比，特别是20万人以下城市城区人口增长为负，但居住用地仍然增长了17.4%。 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革 以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城镇战略。人口大都市圈化态势不可阻挡，应根据2016年12月中央经济工作会议的精神，落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；合理增加一线城市和热点二线城市土地供应，提高住宅用地比例。并且，以超越行政边界、大都市圈的视角，合理规划布局区域内产业、交通、公共服务资源。包括加快疏解特大城市部分城市功能，带动周边中小城市发展；提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平。大都市圈战略也将成为城市群战略的基础。 加快推进一线城市和热点二线城市低效工业用地转居住用地。2016年11月，国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，要求规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城镇建设用地人口、产业承载能力。但该文件未讨论低效工业用地转居住用地问题。近年来，北京、上海等地开始逐渐清退、关停一般性制造业，特别是高能耗、高污染、高危险、低效益的“三高一低”企业。应按照2016年12 月中央经济工作会议的精神，“盘活城市闲置或低效用地”，在符合规划和用途管制的前提下，将相应的工业用地转为居住用地。 加快推进一线城市和热点二线城市农村集体建设用地入市。中共十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，这是农村土地制度改革的方向，不仅关系到“三农”问题，也关系到城镇用地供给和房价问题。2015 年，全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点。据新华社消息，《土地管理法》修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题有望得到解决。从试点情况看，农村集体建设用地入市还局限在过去的乡镇企业用地等经营性范围内，占据农村集体建设用地约7成的宅基地并不能入市，而且入市后也不能用于居住用地。应进一步解放思想，允许一线城市和热点二线城市的农村集体建设用地全面入市，并在符合规划和用途管制等前提下，允许作为居住用地。 严格控制投资、投机性需求，对炒房征收重税。参考德国经验，实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。建立充足稳定的住房供给，发展规范发达的租赁市场。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力。保护承租者的租赁市场，规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪。 严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为。在住房交易中，若购房未满10 年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉；如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。 以上摘编自《房地产周期》 责任编辑：隋倩 |